Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?
Şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınan bir öncelikli alım hakkıdır. Bu hak, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların, aynı koşullarla bu satışı kendisine devralmasını sağlar. 2025 itibarıyla, şufa hakkına dair yargı kararları ve uygulamalar ışığında bu hakkın nasıl kullanılacağına dair tüm ayrıntıları bu yazıda bulabilirsiniz.
Şufa Hakkı Ne Zaman Doğar?
Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla otomatik olarak doğar. Ancak kullanılabilir hale gelmesi için, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması gerekir. Bu durumda diğer paydaşlara önalım hakkı doğar.
Şufa (Önalım) Hakkının Kullanılma Şartları
1. Paylı Mülkiyet Şartı
Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı taşınmazlarda kullanılabilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı olan gayrimenkuller için bu hak söz konusu değildir.
2. Paydaş Olma Şartı
Önalım hakkı yalnızca paydaşlara tanınmıştır. Paydaş olmayan kişiler, kişisel alacaklılar veya sınırlı ayni hak sahipleri bu haktan yararlanamaz.
3. Fiilen Taksim Edilmemiş Olmalı
Taşınmaz fiilen veya sözleşme ile bölüşülmüşse (örneğin “şu oda benim” gibi) şufa hakkı kullanılamaz. Kullanım hakkının belirsiz olması gerekir.
4. Satış Alıcıya Karşı Olmalı
Şufa hakkı, sadece payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilir. Diğer paydaşlara yapılan satışlar bu hakkı doğurmaz.
Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?
Şufa hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Bu davaya “önalım davası” denir ve Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava Açma Süresi:
-
Noter aracılığıyla satış bildirildiyse: 3 ay içinde
-
Bildirilmediyse: 2 yıl içinde
Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve geçtikten sonra dava açılamaz.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı
Önalım hakkı, bir sözleşme ile de doğabilir. Bu sözleşme:
-
Adi yazılı şekilde yapılmalı
-
Tapuya şerh edilirse, herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir
-
Şerhten itibaren en fazla 10 yıl geçerli olur
Şufa Hakkından Feragat Edilebilir mi?
Evet. Şufa hakkı:
-
Genel olarak feragat edilecekse resmi şekil ve tapu şerhi gerekir
-
Somut bir satış için feragat edilecekse adi yazılı belge yeterlidir
Şufa Davasında Muvazaa İddiası
Şufa hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin gizlendiği (muvazaa) iddiası ileri sürülemez. Bu iddia, yargı kararlarına göre “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilir.
Şufa (Önalım) Hakkıyla İlgili Sık Sorulan Sorular
Şufa hakkı kimleri bağlar?
Yalnızca paydaşları ve tapuya şerh verilmişse sözleşmede belirtilen kişileri bağlar.
Kat mülkiyetinde şufa hakkı olur mu?
Hayır. Sadece paylı mülkiyette geçerlidir.
Noter bildirimi yapılmazsa ne olur?
Satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılabilir. Noter bildirimi zorunludur.