TBMM’den Yeni Düzenleme: Ortaklığın Giderilmesi ve İcra Satışlarında Önemli Değişiklikler
12. Yargı Paketi Yasalaştı: Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem
Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) tarafından kabul edilen ve kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, yasalaşarak yürürlüğe girdi.
Özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, miras kalan taşınmazların satışı ve icra işlemleri açısından önemli değişiklikler içeren düzenleme, gayrimenkul hukuku bakımından dikkat çekici yenilikler getiriyor.
Miras Kalan Taşınmazların Satışında Öncelik Mirasçılara Verilecek
Yeni düzenlemeye göre, taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla hak sahibi olduğu ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi hâlinde uygulanacak ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.
Bu uygulama bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacak. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel usullere göre yapılacak.
Bu düzenlemenin temel amacı, aileye ait taşınmazların öncelikle mirasçılar arasında kalmasını sağlamak ve üçüncü kişilere satışın önüne geçerek aile mülkiyetini korumaktır.
Açık Artırmalarda Teklif Şartları Değişti
Kanunla birlikte elektronik satış portalında yapılacak artırmalara ilişkin teklif şartları da yeniden düzenlendi.
Buna göre;
- Normal icra satışlarında teklifler, taşınmazın muhammen bedelinin en az yüzde 50’si üzerinden verilebilecek.
- Ortaklığın satış yoluyla giderildiği ve ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda ise teklifin muhammen bedelin yüzde 100’üne ulaşması gerekecek.
- İkinci artırmada ise yeniden yüzde 50 şartı uygulanacak.
Bunun yanında teklifin, varsa öncelikli alacaklar ile satış ve paylaştırma masraflarını da karşılaması gerekecek.
İhale Bedelini Yatırmayanlara Yeni Yaptırımlar
Yeni düzenleme, açık artırmalarda en yüksek teklifi vermesine rağmen ihale bedelini süresi içinde yatırmayan kişiler hakkında daha caydırıcı yaptırımlar öngörüyor.
Buna göre;
- Yatırılan teminat iade edilmeyecek.
- Teminat öncelikle satış masraflarına mahsup edilecek.
- Kalan tutar hak sahiplerine payları oranında dağıtılacak.
- İhaleyi kazanan kişinin paydaş olması hâlinde teminatın tamamı diğer paydaşlara dağıtılacak.
- Ayrıca ihale bedelini süresinde ödemeyen kişiye teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacak.
Alacaklılar ve Hazine İçin Teminat Düzenlemesi
Kanunla birlikte satış talebinde bulunan alacaklılara yönelik de yeni hükümler getirildi.
Alacaklı, artırma süresi sona ermeden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurması hâlinde, alacağının teminatı karşıladığı tutar kadar ayrıca teminat yatırmayacak.
Öte yandan Hazine, açık artırmalarda teminat gösterme yükümlülüğünden muaf tutulmaya devam edecek.
Gayrimenkul Sektörü Açısından Düzenlemenin Önemi
12.Yargı Paketi ile getirilen değişiklikler, özellikle miras kalan taşınmazların satış süreçlerini önemli ölçüde etkileyecek niteliktedir.
Yeni sistem sayesinde;
- Aile mülkiyetinin korunması hedeflenmektedir.
- Mirasçılara taşınmazı öncelikli olarak satın alma imkânı tanınmaktadır.
- İhalelerde spekülatif tekliflerin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
- İcra ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinin daha güvenilir ve etkin yürütülmesi hedeflenmektedir.
Gayrimenkul yatırımcıları, mirasçılar, avukatlar ve gayrimenkul danışmanları açısından bu değişikliklerin yakından takip edilmesi önem taşımaktadır.
Sonuç
TBMM’de kabul edilerek yasalaşan 12. Yargı Paketi, özellikle ortaklığın giderilmesi davaları, miras kalan taşınmazların satışı ve elektronik açık artırma sistemi bakımından önemli yenilikler getirmiştir.
Yeni düzenleme ile mirasçılara öncelik tanınırken, ihale süreçlerinde disiplin artırılmış ve kötü niyetli tekliflerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Gayrimenkul hukuku uygulamalarında bu değişikliklerin önümüzdeki dönemde önemli sonuçlar doğurması beklenmektedir.